یکی از مشکلاتی که به تبع خرید و فروش ملک، خریداران را با مشکل مواجه می‌کند، خودداری فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. امروزه یکی از شایع ‌ترین دعاوی در باب املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. بر این اساس خریداران ملک، می‌بایست با مقررات آن آشنا باشد. برای اطلاع درباره دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

 

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:

 

هر گاه عقد با جمع بودن شرایط مقرر در ماده (190) قانون مدنی منعقد و موضوع قرارداد به خواهان منتقل شود و تعهداتی بر طبق قانون واقع شده باشد، مطابق اصل صحت و لزوم و نیروی الزام آور قراردادها بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم الاتباع است. مگر این که قرارداد مزبور به تراضی اقاله‌، یا به موجب قانون فسخ گردد. همچنین بر اساس ماده (220) قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد (22)، (46) و (47) قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود. در قرارداد هایی که عرفاً و قانوناً باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند می‌شود. از آن جایی که قانون ثبت اسناد و املاک و قانون نحوه نقل و انتقالات وسیله نقلیه موتوری مصوب ۱۳۵۹ هرگونه نقل و انتقال رسمی املاک دارای پلاک ثبتی و خودروها را الزامی اعلام نموده است و لزوم تنظیم سند رسمی انتقال در معامله اموال غیر منقول و خودرو از مسلمات عرف و عادت است و تنظیم سند رسمی به منظور انتقال رسمی آن ضرورت دارد. از این رو، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که در آن ذینفع با طرح دعوی به طرفیت شخص مقابل الزام وی را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد می‌خواهد.

 

 

 

 

 

قول‌نامه

 

الزام به تنظیم سند رسمی ، بر اساس قولنامه مطرح می‌شود. وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند، اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قول‌نامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آن که قول‌نامه چنین اثری را ندارد. ایراد به سند عادی (قول‌نامه) یعنی خوانده ادعا کند که سند ابرازی خواهان به استناد ماده (48) ناظر به مواد (22)‌، (46) و (47) قانون ثبت اسناد و املاک قابل پذیرش در دادگاه نبوده و آثار قانونی بر آن مترتب نیست. در این صورت دادگاه با رسیدگی به این ادعا، چنانچه وقوع بیع شرعی و قانونی را احراز نماید و تخلف فروشنده از تعهدات قراردادی او را محرز تشخیص دهد. به استناد مواد (10)، (219)، (220)، (223) و (225) قانون مدنی خوانده را ملزم به ایفای تعهد قراردادی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله خواهد نمود. ممکن است، سند عادی ابرازی خواهان «مورد انکار، تردید یا جعل خوانده» قرار گیرد. در این صورت دادگاه در اجرای مواد (216) الی (227) قانون آیین دادرسی مدنی به این ادعاها و اظهارات رسیدگی کرده و پس از احراز صحت و اصالت سند خواهان یا جعلیت آن، حکم مقتضی صادر خواهد نمود.

 

وجه التزام

 

به جهت هر روز تأخیر در تنظیم سند، از سوی فروشنده یا تأخیر در پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار مبلغی را به عنوان وجه الزام به تنظیم سند رسمی مشخص کرد. تعیین وجه الزام به تنظیم سند رسمی برای تخلف از شروط و تعهدات قراردادی، امکان مطالبه اصل تعهد (تنظیم سند انتقال) را از بین نمی برد و مانع از آن نیست که دادگاه هم حکم به ایفای اصل تعهد صادر کند و هم به پرداخت وجه الزام به تنظیم سند رسمی (در صورت تقاضای متعهد له) حکم دهد.

 

مقدمات طرح دعوا

 

1. ارسال اظهار نامه در خصوص محل و تاریخ حضور:

 

در صورتی که در مبایعه ‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد. در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهار نامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.

 

2. گواهی عدم حضور:

 

پس از تنظیم مبایعه‌ نامه (قول‌ نامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.

 

 

 

موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

 

1. ملکی که در رهن یا توقیف است:

 

طبق رای وحدت رویه شماره «۶۲۰-20/8/76» هیات عمومی دیوان عالی کشور چنانچه پلاک مورد ادعا در رهن باشد، با وجود حق عینی مرتهن تا زمان فک رهن، امکان تنظیم سند پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد. بنابر این دعوی تنظیم سند رسمی قابلیت استماع نخواهد داشت. مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد. در این حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع خواهد بود.

 

2. املاکی که سابقه ثبتی ندارند:

 

مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

 

3. فروش مال غیر:

 

در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند. ضمناً اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری منتقل کند؛ انتقال مال غیر محسوب می‌شود و امکان ابطال معامله دوم وجود دارد.

 

4. مال مشاع:

 

طبق مقررات قانونی ثبت اسناد و املاک تنظیم کننده سند رسمی انتقال به صورت مفروز نسبت به قسمتی از ملک ثبت شده وقتی امکان پذیر است که ملک تفکیک شده و موضوع سند به صورت مفروض در آمده باشد و الا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی قبل از تفکیک قابلیت استماع ندارد. بدین ترتیب می‌توان هر دو درخواست تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی را توأماً طرح نمود، زیرا التزام به شی، التزام به لوازم آن نیز هست.

 

5. اشخاص ممنوع المعامله:

 

بر این اساس وقتی که خریدار پس از تنظیم مبایعه نامه و در موقع تنظیم سند ، از ممنوعیت فروشنده از انجام معامله آگاه می‌شود، چاره‎ ای جز توسل به محاکم قضائی و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ندارد. دادگاه‌ها نسبت به حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و ثبت معامله اشخاص ممنوع المعامله این رویه را دارند که چنانچه فروشنده در زمان تنظیم مبایعه نامه ممنوع المعامله نبوده و بعد از آن توسط مراجع قضائی جزء اشخاص ممنوع المعامله شود، الف ـ در صورت احراز تحقق معامله، وجود اراده و قصد، وجود رضایت طرف‌ها بر وقوع معامله قبل از زمان ممنوع المعامله شدن فروشنده و مشخص شدن این که طرف‌های معامله با هم تبانی نکرده‎اند، پس از رفع ممنوعیت حکم به تنظیم انتقال اجرایی (یعنی انجام تشریفات معامله تحقق یافته و تنظیم سند) صادر می‎کند، زیرا با وقوع عقد بیع با سند عادی، مورد معامله در ملکیت خریدار قرار گرفته است. ب ـ اگر سند عادی معامله اموال غیرمنقول را فقط تعهدی بر فروش ملک بدانیم، چنانچه فروشنده قبل از تنظیم، از طریق مراجع قضایی ممنوع المعامله شود، این ممنوعیت مانع تنظیم سند است، مگر این‎که مرجع ممنوع کننده، رضایت خود را به صورت مکتوب اعلام کتد. وقتی که خریدار پس از تنظیم مبایعه نامه و در موقع تنظیم سند رسمی، از ممنوعیت فروشنده از انجام معامله آگاه می‌شود، چاره‎ای جز توسل به محاکم قضائی و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ندارد. ج ـ اما در زمانی که فرد قبل از تنظیم مبایعه نامه، ممنوع المعامله بوده و متعاملان به این موضوع آگاه بوده‎اند؛ همه افراد آگاه از جمله خریدار و فروشنده و در برخی موارد مشاور املاک مطلع از موضوع، به جرم کلاهبرداری محکوم خواهند شد.

 

نکته ـ در دعوی الزام به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی سهم متوفی، باید کلیه ورثه طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار گیرند و استماع دعوی لزوماً نیازی به صدور سند مالکیت به قدر السهم ، بنام هر یک از ورثه ندارد.

 

نکته ـ اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مقدم بر تنظیم سند و جزء تشریفات و مقدمات انتقال سند است. بنابر این در این صورت دادگاه قرار رد عدم استماع ) دعوا صادر خواهد کرد، مگر اینکه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به دریافت پایان کار و انجام تفکیک » نیز ضمن این دعوا مطرح شود که به هر دو دعوا تواماً رسیدگی خواهد شد.

 

نکته ـ قبل از تنظیم، امکان الزام فروشنده به تحویل مورد معامله وجود دارد. تسلیم ملک فروخته شده بعد از صدور حکم الزام به تنظیم سند ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

 

نکته ـ پس از صدور حکم قطعی و انتقال مورد معامله خریدار حق دارد، از تاریخ امتناع از تسلیم مورد معامله اجرت‌المثل ایام تصرف را از فروشنده مطالبه نماید. این ادعا، دفاع محسوب نشده و مستلزم طرح دعوای مجزا بوده و مانع از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وی به تنظیم انتقال به حکم دادگاه نخواهد بود.

 

هزینه ‌های انتقال سند و عهده‌ دار بودن آن از سوی طرفین:

 

هزینه ‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.

 

 

 

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند رسمی

 

ـ احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد)

ـ احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.

ـ احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم

ـ احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود

ـ احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

ـ تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت‌کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده شود.

ـ انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

 

تقاضای تأمین خواسته

 

نظر به این که خواسته عین معین است، برای جلوگیری از نقل و انتقال آن ملک در جریان رسیدگی، خواهان باید تقاضای تامین خواسته مبنی بر توقیف نقل و انتقال آن ملک وفق مفاد ماده (241) قانون آیین دادرسی مدنی را بنماید.

 

نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

 

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به محکوم‌ علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجدداً به واحد اجرا مراجعه می‌کند. دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود، به تنظیم سند رسمی اقدام کند، اطلاع می‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده (145) قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»